華昆工程管理咨詢有限公司  設計管理咨詢部與造價六部

本文作者：蔣慧

項目組成員：王佳、孫磊、蔣慧、李銀鳳、張晉、羅映芹、張文君、凌浩敏

一、項目概況

昆明市某機構型養老設施建設項目是由昆明市地方政府部門主導改建的一項惠民工程。遵從我國 《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》提出的發展目標，利用閑置建筑改建為機構型養老設施，加快完善養老服務體系，本項目建成后將作為昆明市公建民營養老設施的示范點。  

本項目總投資金額約為2281萬元，總建筑面積為6379.97㎡，原有建筑為2019年完成竣工驗收的住宅區配套商業建筑，改建為機構型養老設施，其中老年人照料居室共67間，照料床位總數為138床，綜合建筑面積指標達到46.23㎡/床。  

本項目于2022年6月通過可行性研究專家評審，2022年9月訂立了EPC工程總承包合同，2022年10月完成施工圖審查，2023年12月通過竣工驗收，2024年3月完成運營機構招商，2024年5月項目投入試運行。  

二、項目難點

(一)技術難點    

1.選址決策：同一地點有兩組不同規模的閑置建筑，由于委托方為行政部門，工程建設管理經驗欠缺，很難從技術、經濟和實施難度上甄別項目的可行性。  

2.結構加固工程：原有閑置建筑改建為養老設施建筑后，建筑的抗震設防類別由標準設防類（丙類）變更為重點設防類（乙類），結構加固工程難度較大。  

(二)成本管控

改建項目在技術層面的復雜性和難度較高，如何在有限的投資估算內，合理、高效、優質的完成本項目本身就是一個挑戰。在投資估算范圍內合理、有效控制投資，須對概算、預算和結算等各個階段進行嚴格、有效的管理與監督。  

(三)項目審批程序

本項目為改建項目，在不改變原有規劃條件的基礎上，改變了建筑使用功能，無法按常規的報批報建程序執行，導致項目如何合規報審并通過竣工驗收成為一個難題。  

三、全過程工程咨詢服務的主要成效和亮點

受政府相關部門的委托，我公司為該項目提供包含項目管理、設計咨詢、造價咨詢和財務咨詢的全過程工程咨詢服務。針對委托方的需求和本項目的難點，由我公司設計、造價、招標、會計等專業技術人員組建了項目管理團隊，從項目可行性研究、設計、建設和驗收交付等不同階段，為委托方持續提供最佳的解決方案。通過對設計管控、成本管控和項目管理，使項目順利完成并通過竣工驗收，最終建成效果超出委托方的預期目標，得到委托方的認可。    

（一）設計咨詢——選址與結構加固工程的研究分析

本項目最初有兩組閑置建筑可選：1#選址為12層辦公建筑，2#選址為2層商業建筑，改建后兩組建筑的抗震設防類別均由標準設防類（丙類）變更為重點設防類（乙類）。根據項目已有可行性研究報告分析，將項目選定在1#選址，但經我公司介入審核后，發現1#選址辦公建筑的原有結構原因，導致結構加固工程的實施難度巨大，且加固成本遠超可研估算，因此，我公司邀請了云南省抗震結構專家進行論證，并編制了專項咨詢技術分析報告，協助委托方將項目選址變更為2#選址，避免了項目實施后超投資估算的風險。  

（二）造價咨詢——行之有效的成本管控

針對本項目的特點和難點，我公司制定了一套行之有效的成本管控方法，并嚴格遵循，確保初設概算不超可研投資估算、施工圖預算和竣工結算不超初設概算。同時，在合規、合理的前提下，采取利舊和成品保護措施，減少損耗并提高其可持續性。材料選型是本項目的重點之一，通過市場調研、材料比選、集中采購等方法，合理鎖定材料品牌、型號和價格。項目實施過程對部分內容提出可優化設計的意見，并進行投資必選分析，選擇出優質并節省投資的設計方案進行實施，確保在成本控制的基礎上，實現項目品質和經濟效益最大化。  

（三）項目管理——以聯審聯批解決竣工驗收問題

由于本項目無法按常規的報批報建程序執行，我公司針對本項目特點提出解決方案，并協助委托方與相關部門進行積極溝通，明確改建項目的具體要求和限制，及時提供相關證明材料，且嚴格按照報審程序要求認真組織圖紙審查、專家評審和相關驗收等工作，最終以聯審聯批的方式順利通過了竣工驗收。  

四、結語    

華昆咨詢團隊通過優良的設計優化咨詢、行之有效的成本管控、專業的項目管理服務，確保了本項目建設內容和品質、控制建設投資、提升管理效率，為業主方提供專業、高效、經濟的解決方案，在完成委托內容的基礎上為服務提升了價值。  

華昆咨詢始終秉持著創新發展的理念，不斷追求卓越，不斷引進先進的技術和管理理念，提升我們的服務水平和競爭力。