提升商業地產項目價值的實踐 ——高層住宅主體結構工程鋁模與木模經濟方案分析
發布日期：2021-09-03 作者：華昆咨詢總經理助理、地產服務中心主任 崔慶芳摘要：工程投資管理中，諸如方案調整、重大工程變更的出現，無不蘊含著投資價款的調整，方案調整和變更背后的邏輯，可能致使項目經濟可行性發生偏移或不可行。規模宏大的調整與變化，交織了諸多工藝的調整，研究和推廣基于工藝調整背后的成本變化邏輯和思考方向是文章的核心。為此，推薦和借鑒基于主體結構工程模板經濟方案分析案例暨工程投資管理經濟方案比選的邏輯思路拓展。
關鍵詞：高層建筑（住宅）現階段主體結構主流建造體系（鋁模+全外墻混凝土+爬架）、總成本、顯性成本、隱性成本、營造靜態成本、營造動態成本。
一、常規高層建筑（住宅）模板及配套腳手架工程通行
目前，高層建筑（住宅）主體結構工程，在建造時，模板工程通常分為：（1）木模或木模+局部鋼模+鋼管雙排外架+滿堂腳手架體系；（2）鋁模+外爬架+全外墻混凝土。而后者越來越趨于壟斷性地位。
二、采用鋁模體系與傳統木模體系若干變化因素
從高層住宅（以商品房為例）的商品特性分析，通常立足質量好、質感好、價格低、交房快、維護成本低等特點。例如：外墻不開裂、室內不掉皮、天棚抹灰不脫落等。
針對這些特點，我們結合常規木模體系設計圖紙及鋁模建造體系設計圖紙做一些分析，具體如下：
高層住宅主體結構工程鋁模-木模體系間設計與工藝的變化對比
三、采用鋁模體系與傳統木模體系可能增減的施工內容及成本對比
從上表可知，采用鋁模體系，將導致混凝土外墻或局部內墻工程增加，從顯著增加模板工程量、混凝土工程量、鋼筋工程量、結構拉縫板；
采用木模體系，因模板平整度原因，將不得不采取外墻、內墻抹灰工藝、地面找平，從工程量方面看，抹灰工程量增加、砌體工程量增加，地面找平工程量增加。
兩種建造體系，成本增減變化（引入顯性成本概念）情況如下表：
從上表分析，初步得出，采用鋁模體系比木模體系，顯性成本增加68元/建筑平方米。
四、采用鋁模體系對項目的隱形價值體現
從眾多知名地產單位建造周期看，常規標準建造周期為27個月，采用鋁模體系建造周期為23個月。因建造周期縮短4個月，可能帶來若干隱形價值，至少包含：（1）甲方角度：項目管理費節約、資金利息節約、物業費提前獲得；（2）總包單位角度：垂直運輸機械租賃費節約、管理費節約、水電費節約、安全文明施工費節約、臨設周轉節約、質保維修節約等。
結合財務折現與利稅分析測算，綜合考慮資金回籠、工程款折現、管理費折現、利息計算等核心因素，采用鋁模直接隱形（不考慮鋁模優質效應帶來的影子價值）收益增加約130元/建筑平方米（其中：甲方約48元/平方米，總包單位88元/平方米）。
注：隱形成本/效益計算，需借助財務分析模型，此文不再深入介紹，只提供參考性結論數據。
五、結論
通常結論：采用鋁模建造體系，在建造工期、交叉作業、工程質量與感觀、全域成本等方面既有常規木模體系無法比擬的優勢。
核心價值：我們也要客觀的看到，鋁模體系建造涉及到鋁模購置、攤銷、建造規模、行業計價體系、投融資等系列經濟技術內涵，究竟什么樣的項目采用鋁模體系施工，才能最大限度發揮經濟績效，需要構筑工程造價、工程財務模型分析后方能得出有針對性結論。
六、思考
1、什么樣的房屋建筑項目采用鋁模體系能發揮最大效益？
2、鋁模體系的劣勢主要體現在哪些方面？